Se mai poate construi între case în România? Ce reguli trebuie respectate și când poate fi refuzată o autorizație de construire

Se mai poate construi între case în România? Ce reguli trebuie respectate și când poate fi refuzată o autorizație de construire

Construirea unor locuințe noi pe terenuri libere, situate între case deja existente, continuă să fie posibilă în România, însă nu în orice condiții. Faptul că un teren se află într-o zonă deja construită nu înseamnă automat că proprietarul are dreptul să ridice o casă pe acesta. La fel, existența unor locuințe învecinate nu reprezintă, prin ea însăși, un motiv legal pentru interzicerea unei construcții noi.

Regulile sunt stabilite prin legislația privind autorizarea lucrărilor de construire, urbanismul și amenajarea teritoriului, dar și prin documentațiile urbanistice aprobate la nivel local.

În practică, fiecare teren trebuie analizat individual, în funcție de regimul său urbanistic, de dimensiuni, de acces, de vecinătăți și de posibilitatea respectării condițiilor de construire.

Ce verifică primăria înainte de a permite construirea unei case între alte locuințe?

Primul document care trebuie consultat este Planul Urbanistic General (PUG), împreună cu Regulamentul Local de Urbanism (RLU) aferent. Acestea stabilesc ce se poate construi pe fiecare parcelă și în ce condiții.

Printre cele mai importante criterii se numără:

1. Regimul urbanistic al terenului

Trebuie verificat dacă terenul se află în intravilan și în ce zonă funcțională este încadrat. Nu toate terenurile dintre case au automat destinația de locuințe.

Regulamentul local poate permite:

2. Distanța față de proprietățile vecine

Una dintre cele mai importante probleme în cazul construirii între case este respectarea distanțelor față de limitele proprietăților.

Codul civil, la articolul 612, stabilește o distanță minimă de 60 de centimetri față de linia de hotar, dacă legea sau regulamentul de urbanism nu prevede altfel. Derogarea de la această distanță se poate face prin acordul părților, exprimat printr-un înscris autentic.

Atenție: cei 60 de centimetri nu reprezintă o regulă universală care permite construirea oricărei case la această distanță. Regulamentul local de urbanism poate impune retrageri mai mari sau poate permite alte modalități de amplasare, în funcție de configurația zonei.

3. Ferestrele și balcoanele orientate spre vecini

Codul civil stabilește reguli distincte pentru deschiderile care permit vederea spre proprietatea învecinată.

Conform articolului 615:

Aceste prevederi sunt importante mai ales în zonele cu parcele înguste și locuințe amplasate foarte aproape una de cealaltă.

4. Înălțimea casei și distanța față de clădirile existente

O construcție nouă nu poate fi proiectată exclusiv în funcție de dorința proprietarului. Trebuie respectate înălțimea maximă admisă în zonă, regimul de înălțime, retragerile și condițiile privind amplasarea față de clădirile învecinate.

De asemenea, trebuie analizate:

5. Procentul de ocupare a terenului și spațiile verzi

Un alt criteriu esențial este reprezentat de indicatorii urbanistici:

Aceste valori diferă în funcție de zona urbanistică. În plus, trebuie respectate suprafețele minime de spații verzi, locurile de parcare și celelalte condiții prevăzute în regulamentul local.

Este obligatoriu acordul vecinilor pentru construirea unei case între alte locuințe?

Aceasta este una dintre cele mai frecvente întrebări în cazul proiectelor de construire în zone deja locuite.

Răspunsul este că acordul vecinilor nu este obligatoriu în orice situație.

Potrivit noului Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, acordul vecinilor, exprimat în formă autentică, este necesar în anumite situații, inclusiv atunci când lucrările presupun măsuri de intervenție pentru punerea în siguranță a construcțiilor existente, identificate prin expertiză tehnică.

Refuzul vecinilor poate fi justificat dacă proiectul încalcă legea sau dacă lucrările le afectează proprietatea fără să fie propuse soluții adecvate de remediere.

Prin urmare, un vecin nu poate bloca automat o investiție doar pentru că nu dorește să apară o altă casă în apropierea proprietății sale.

Pe de altă parte, proprietarul care construiește are obligația să respecte drepturile celorlalți proprietari și să nu le afecteze locuințele.

Ce se întâmplă dacă terenul este prea mic sau nu respectă regulile urbanistice?

Nu orice parcelă liberă dintre două case poate deveni automat teren construibil.

Chiar dacă terenul este proprietate privată și se află într-o zonă cu locuințe, pot exista impedimente precum:

În asemenea situații, autoritatea locală poate refuza autorizarea proiectului sau poate solicita, acolo unde legea permite, elaborarea unei documentații urbanistice suplimentare.

Este important de precizat că un Plan Urbanistic Zonal (PUZ) sau un Plan Urbanistic de Detaliu (PUD) nu reprezintă o soluție automată pentru orice teren care nu îndeplinește condițiile de construire. Posibilitatea elaborării acestora trebuie analizată în raport cu legislația și documentațiile urbanistice în vigoare.

Ce prevede legislația nouă din 2026?

Un aspect important pentru proprietarii de terenuri și pentru dezvoltatorii imobiliari este intrarea în vigoare a Legii nr. 169/2026 – Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, la 25 august 2026.

Noul cod a reorganizat cadrul legislativ privind urbanismul și autorizarea construcțiilor, înlocuind, în mare parte, vechile reglementări din Legea nr. 50/1991 și Legea nr. 350/2001.

Potrivit articolului 253, certificatul de urbanism este documentul prin care autoritatea locală comunică regimul juridic, economic și tehnic al unui teren.

Acesta trebuie să ofere informații importante precum:

Noul cod prevede, la articolul 259, că autorizația de construire se emite numai dacă proiectul respectă reglementările urbanistice în vigoare și condițiile impuse prin avizele și acordurile necesare.

foto: arhivă (cu rol ilustrativ)