Cum procedezi în 2026 dacă ai teren extravilan în România și vrei să construiești o casă

Cum procedezi în 2026 dacă ai teren extravilan în România și vrei să construiești o casă

Proprietarii de terenuri extravilane din România trebuie să verifice regimul urbanistic al parcelei înainte să înceapă proiectarea unei locuințe. Intrarea în vigoare a noului Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, la 25 august 2026, schimbă cadrul legislativ, dar nu transformă automat terenurile agricole în terenuri construibile.

Deținerea unui teren extravilan nu înseamnă că proprietarul poate ridica direct o casă pe acesta. Înainte de a investi în proiect, fundație sau utilități, trebuie clarificat dacă locuința este permisă în amplasamentul respectiv și ce procedură urbanistică și de autorizare se aplică.

Primul pas: verificarea terenului la primărie

Prima instituție la care trebuie să ajungă proprietarul este primăria localității în care se află terenul, mai exact compartimentul de urbanism.

Solicitarea unui certificat de urbanism pentru construirea unei locuințe este, în mod obișnuit, punctul de plecare pentru clarificarea condițiilor legale. Documentul arată regimul juridic, economic și tehnic al terenului, precum și cerințele care trebuie îndeplinite pentru investiția propusă.

Certificatul de urbanism nu reprezintă o autorizație de construire și nu garantează că proiectul va putea fi aprobat.

Proprietarul trebuie să verifice în special:

*dacă terenul este inclus în intravilan sau figurează în continuare în extravilan;

*categoria de folosință și regimul juridic al parcelei;

*prevederile planului urbanistic general (PUG) și ale regulamentului local de urbanism;

*existența unor restricții privind protecția mediului, patrimoniul, drumurile, rețelele sau zonele cu riscuri naturale;

*accesul legal la un drum și posibilitatea racordării la utilități.

Aceste informații pot schimba radical atât durata procedurii, cât și costurile proiectului.

Se poate construi o casă pe teren extravilan?

Răspunsul depinde de regimul urbanistic și de categoria terenului. În cazul unui teren agricol extravilan obișnuit, construirea unei locuințe individuale nu este, în general, permisă direct, doar în baza dreptului de proprietate.

Reglementările privind terenurile agricole din extravilan prevăd categorii limitate de construcții care pot fi amplasate în aceste zone, în condițiile stabilite de lege. Unele dintre acestea sunt legate de exploatarea agricolă, infrastructură sau alte obiective expres admise. O casă destinată locuirii obișnuite nu trebuie confundată cu o construcție necesară activităților agricole.

În consecință, proprietarul trebuie să stabilească mai întâi dacă investiția dorită este admisibilă în extravilanul respectiv sau dacă este necesară o modificare a reglementărilor urbanistice.

Introducerea în intravilan: o posibilitate, nu un drept automat

Una dintre variantele care pot fi analizate este introducerea terenului în intravilan, în măsura în care dezvoltarea propusă este compatibilă cu planificarea urbanistică a localității.

În funcție de situație, poate fi necesară o documentație de urbanism, precum un plan urbanistic zonal (PUZ), elaborată de specialiști și supusă procedurilor legale de avizare și aprobare. În alte cazuri, soluția poate depinde de revizuirea planului urbanistic general sau de alte instrumente prevăzute de legislația aplicabilă.

Este important de reținut că simpla depunere a unui PUZ nu obligă autoritatea locală să îl aprobe. Primăria și celelalte autorități competente trebuie să analizeze compatibilitatea proiectului cu dezvoltarea localității, infrastructura, protecția mediului și celelalte condiții legale.

Proprietarul ar trebui să solicite în scris un punct de vedere preliminar privind posibilitatea urbanistică a investiției înainte să contracteze documentații costisitoare.

Ce se schimbă în 2026: noul Cod al Urbanismului

Începând cu 25 august 2026, a intrat în vigoare Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, adoptat prin Legea nr. 169/2026 și publicat în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026. Noul cadru legislativ reunește reguli privind amenajarea teritoriului, urbanismul și autorizarea construcțiilor, înlocuind o parte importantă a legislației anterioare.

Printre schimbările prezentate public se numără simplificarea unor proceduri pentru anumite lucrări și posibilitatea realizării unor locuințe unifamiliale în mediul rural printr-o procedură de notificare, în condiții expres stabilite de lege.

Totuși, această simplificare nu trebuie interpretată ca o derogare generală care permite construirea unei case pe orice teren extravilan. Regimul terenului, amplasamentul și condițiile specifice ale procedurii rămân esențiale. Faptul că o casă se află la țară sau că are o suprafață redusă nu înseamnă, prin el însuși, că poate fi construită pe un teren agricol extravilan.

Înainte de a utiliza o procedură simplificată, proprietarul trebuie să verifice textul aplicabil al Codului, normele tranzitorii și regulile urbanistice locale, inclusiv eventualele rectificări legislative.

Scoaterea din circuitul agricol și schimbarea categoriei de folosință

Un alt aspect important este regimul agricol al terenului. În situațiile în care construirea este permisă, pot fi necesare formalități privind scoaterea terenului sau a unei părți din acesta din circuitul agricol, precum și documentații cadastrale și aprobări specifice.

Aceste operațiuni nu sunt echivalente cu introducerea în intravilan. Schimbarea categoriei de folosință, scoaterea din circuitul agricol și modificarea reglementărilor urbanistice sunt proceduri distincte, cu condiții și efecte diferite.

De aceea, proprietarul nu ar trebui să pornească de la presupunerea că plata unei taxe agricole sau obținerea unui aviz îi conferă automat dreptul de a construi o locuință.

Ce documente și specialiști pot fi necesari

În funcție de amplasament și de soluția urbanistică, proprietarul poate avea nevoie de:

*acte de proprietate și documentație cadastrală actualizată;

*certificat de urbanism;

*ridicare topografică și, dacă este cazul, studii geotehnice;

*documentație PUZ sau alte documentații urbanistice, dacă sunt cerute;

*avizele și acordurile indicate de autorități;

*documentație tehnică pentru autorizare și proiectare realizată de specialiști cu drept de semnătură;

*formalități privind terenul agricol și racordarea la utilități, după caz.

Lista exactă nu este identică pentru toate parcelele. Ea trebuie stabilită în funcție de certificatul de urbanism și de reglementările aplicabile.

Cât costă și cât durează procedura?

Nu există un tarif unic sau un termen total valabil pentru toate terenurile extravilane. Costurile pot include documentații urbanistice, proiectare, studii de specialitate, avize, operațiuni cadastrale și eventuale lucrări de extindere a infrastructurii.

Durata poate varia de la câteva luni la perioade mult mai lungi atunci când este necesară o documentație urbanistică amplă, aprobări succesive sau modificarea planificării locale. Nici aprobarea unei documentații urbanistice, nici emiterea unui certificat de urbanism nu trebuie considerate garantate.

Pentru a evita cheltuielile inutile, o abordare prudentă este solicitarea unei evaluări preliminare de la un arhitect sau urbanist, urmată de verificarea oficială la primărie.

Ce riscă proprietarii care construiesc fără drept legal?

Începerea lucrărilor înainte de îndeplinirea procedurilor aplicabile poate conduce la sancțiuni, oprirea lucrărilor și dificultăți în obținerea documentelor necesare pentru recepție, înscrierea construcției în evidențele cadastrale sau folosirea legală a acesteia.

Legalizarea ulterioară nu trebuie tratată ca o soluție garantată. Faptul că o construcție există fizic nu înseamnă că ea poate fi autorizată retroactiv în orice situație.

foto: arhivă (cu rol ilustrativ)

Secțiune Știri sub articolul principal

Adaugă-ne ca sursă preferată

Urmărește-ne pe Google News