Cum se obține autorizația de construire după Codul Urbanismului 2026: Ce se întâmplă dacă dosarul este incomplet

Cum se obține autorizația de construire după Codul Urbanismului 2026: Ce se întâmplă dacă dosarul este incomplet

România are, din 25 august 2026, un nou reper legislativ în materie de urbanism și construcții. Legea nr. 169/2026, prin care a fost adoptat Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, adună într-un singur cadru reguli care până acum erau dispersate în mai multe acte normative.

Pentru proprietarul unui teren, însă, întrebarea esențială rămâne aceeași: cât de greu este, de fapt, să obții autorizația de construire și cine răspunde dacă dosarul este greșit?

Răspunsul noului Cod este mai nuanțat decât o simplă promisiune de „debirocratizare”. Procedura este mai clar structurată, apar termene precise și se consolidează depunerea în format digital, dar responsabilitatea pentru corectitudinea documentației este împărțită explicit între beneficiar, proiectanți, verificatori și autoritatea emitentă.

Citește și: Ce se poate construi fără autorizație în 2026 în România: Ce prevede noul Cod al Urbanismului

Primul pas nu este autorizația, ci certificatul de urbanism

Înaintea autorizației de construire se află certificatul de urbanism pentru construire/desființare.

Acesta nu îi dă proprietarului dreptul să construiască. Rolul său este să stabilească reglementările, permisiunile și restricțiile aplicabile imobilului și să indice condițiile care trebuie respectate pentru dezvoltarea proiectului.

Pentru clădiri și amenajări, noul Cod stabilește, ca regulă, un termen de maximum 15 zile lucrătoare pentru emiterea certificatului de urbanism.

Valabilitatea certificatului pentru construire/desființare este stabilită de autoritate într-un interval de 12 până la 36 de luni, în funcție de scopul solicitării, complexitatea investiției și particularitățile zonei. În anumite situații privind investițiile publice, termenul poate fi mai mare.

Așadar, certificatul de urbanism este „harta” procedurii: el spune ce se poate face și, mai ales, ce trebuie obținut înainte de a cere autorizația.

Ce trebuie să conțină dosarul pentru autorizația de construire?

Noul Cod detaliază, la art. 262, documentația necesară. Nu există însă un dosar identic pentru toate construcțiile, pentru că lista concretă depinde de natura investiției și de cerințele stabilite prin certificatul de urbanism.

În linii mari, dosarul poate cuprinde:

*cererea pentru emiterea autorizației de construire;

*extrasul de plan cadastral și extrasul de carte funciară actualizate, în condițiile prevăzute de Cod;

*documentele care dovedesc dreptul asupra imobilului, atunci când acestea sunt necesare;

*dovada luării în evidență a proiectului de către Ordinul Arhitecților din România, în cazul clădirilor;

*proiectul pentru autorizarea construirii;

*documentațiile complementare necesare obținerii avizelor și acordurilor;

*punctul de vedere sau actul administrativ al autorității competente pentru protecția mediului, după caz;

*avizele și acordurile prevăzute în certificatul de urbanism;

*expertiza tehnică sau raportul privind influența asupra vecinătăților, atunci când situația o impune;

*documentația pentru acordul sau autorizația administratorului drumului, dacă lucrările afectează domeniul public ori infrastructura aferentă;

*devizul general;

*valoarea investiției și durata estimată de execuție;

*referatele de verificare întocmite de verificatori tehnici atestați;

*documentele privind plata taxelor;

*după caz, declarația pe propria răspundere aferentă unor avize sau acorduri considerate acordate prin mecanismul prevăzut de Cod.

Cu alte cuvinte, nu este suficient să existe un proiect „bun” în sens tehnic. Dosarul trebuie să fie complet și să conțină toate piesele administrative, cadastrale, tehnice și de avizare cerute pentru investiția respectivă.

Digitalizarea schimbă și forma dosarului

Noul Cod permite depunerea documentației atât în format fizic, cât și în format digital.

În cazul documentelor transmise electronic, solicitantul și, după caz, specialiștii implicați trebuie să utilizeze semnături electronice conforme cerințelor legale. Documentațiile tehnice trebuie, la rândul lor, să fie semnate electronic în condițiile Codului.

Un obiectiv important este trecerea progresivă către Ghișeul unic național, integrat în platforma națională de planificare urbană și teritorială și autorizare a construirii.

Asta poate însemna, în timp, mai puține drumuri la ghișee. Dar digitalizarea nu înlocuiește obligația de a depune un dosar corect.

Cele 30 de zile: când începe, de fapt, să ticăie ceasul?

Una dintre cele mai importante prevederi pentru beneficiar se află la art. 273.

Autorizația de construire trebuie emisă în maximum 30 de zile calendaristice de la depunerea documentației complete.

Formula „documentație completă” este esențială.

Termenul de 30 de zile nu trebuie înțeles ca o garanție că, indiferent de ce conține dosarul, autorizația va apărea la 30 de zile după prima depunere.

Dacă autoritatea constată că documentația este incompletă, că sunt necesare clarificări tehnice sau modificări, trebuie să notifice solicitantul în maximum 10 zile lucrătoare de la înregistrarea documentației, comunicând deficiențele constatate.

Solicitantului i se acordă apoi un termen pentru completare sau modificare, care nu poate depăși, ca regulă, 3 luni de la primirea notificării. Pentru situațiile care implică acte ale autorităților competente în materia protecției mediului se aplică regulile speciale corespunzătoare.

Prin urmare, pentru beneficiar, adevărata miză este să ajungă cât mai repede la statutul de „documentație completă”.

Există și varianta de urgență: până la 7 zile lucrătoare

Noul Cod păstrează o soluție care poate deveni extrem de importantă în practică.

La solicitarea beneficiarului, autorizația poate fi emisă în regim de urgență, în termen de până la 7 zile lucrătoare.

Autoritatea locală poate percepe, în această situație, o taxă specială.

Este însă importantă diferența dintre „urgență” și „scurtcircuitarea procedurii”: nici procedura rapidă nu elimină obligația de a avea o documentație completă și legal întocmită.

Acordul unic poate schimba momentul de la care se calculează termenul

Noul sistem introduce și consolidează mecanismul acordului unic.

Dacă solicitantul optează pentru obținerea acordului unic final prin Comisia de acord unic, termenul de 30 de zile pentru emiterea autorizației se calculează de la data emiterii acordului unic.

Este un detaliu procedural important, pentru că arată că cele 30 de zile nu reprezintă întregul parcurs al investiției de la prima solicitare până la autorizație. Înaintea lor pot exista etape de certificat, proiectare, avizare și acord unic.

Avizele nu mai pot deveni o „cutie neagră”

Codul încearcă să pună ordine și în relația dintre beneficiar și instituțiile care emit avize și acorduri.

Autoritățile și entitățile competente trebuie să primească și să înregistreze documentațiile, inclusiv prin mijloace electronice, fără limitarea artificială a numărului de dosare care pot fi depuse.

De asemenea, legislația recentă a introdus reguli privind termenele pentru emiterea avizelor și acordurilor și mecanismul de avizare tacită, cu anumite excepții.

Important: faptul că un aviz poate fi considerat acordat în condițiile Codului nu înseamnă că beneficiarul sau proiectantul este absolvit de răspunderea pentru respectarea legislației aplicabile.

În special, documentațiile care intră în sfera instituțiilor din sistemul național de apărare, ordine publică și securitate națională au un regim distinct.

Cine răspunde dacă proiectul este greșit?

Aici se află una dintre schimbările importante de filozofie ale noului Cod.

Responsabilitatea nu mai poate fi redusă la ideea că „primăria a dat autorizația, deci primăria răspunde”.

Autorizația este emisă de autoritatea competentă, dar proiectarea este responsabilitatea specialiștilor care o realizează, fiecare pentru partea pe care o proiectează.

Art. 262 stabilește că documentațiile pentru autorizare sunt elaborate de colective formate din arhitecți și ingineri de diferite specialități, în funcție de specificul lucrării. Elaborarea documentației angajează răspunderea acestora pentru părțile proiectate.

Noul Cod dedică, de altfel, o secțiune distinctă responsabilităților proiectanților. Proiectantul răspunde pentru conceperea și elaborarea documentațiilor și proiectelor aferente etapelor care intră în sfera sa de activitate.

Asta înseamnă că arhitectul, inginerul de structură, proiectanții de instalații și ceilalți specialiști nu sunt doar „semnatarii dosarului”, ci participanți care își asumă profesional soluțiile pe care le elaborează.

Dar proiectantul nu răspunde pentru tot ce se întâmplă pe șantier

Noul Cod delimitează mai clar responsabilitățile.

Proiectantul răspunde pentru soluțiile și documentațiile pe care le elaborează, dar nu este responsabil, în mod automat, pentru controlul calității execuției lucrărilor.

În etapa de execuție intră în joc alte roluri: executantul, dirigintele de șantier și responsabilul tehnic cu execuția, fiecare cu atribuțiile sale.

Proiectantul poate avea, în funcție de contract și de natura lucrării, atribuții de asistență tehnică și poate interveni asupra proiectului tehnic sau detaliilor de execuție atunci când apar situații care impun adaptări conforme cu legislația.

Ce răspundere are beneficiarul?

Beneficiarul nu este un simplu „poștaș” între proiectant și primărie.

El este cel care solicită autorizația, furnizează sau pune la dispoziție documentele privind imobilul, achită taxele și trebuie să se asigure că investiția este realizată în condițiile autorizației.

După emiterea autorizației, titularul are obligații concrete, între care:

*să anunțe începerea lucrărilor autorității emitente;

*să anunțe începerea lucrărilor Inspectoratului Teritorial în Construcții, potrivit procedurii;

*să păstreze pe șantier autorizația și documentațiile relevante;

*să respecte proiectul autorizat;

*să respecte condițiile impuse prin avize și acorduri;

*să anunțe finalizarea lucrărilor;

*să participe la procedura de recepție;

*să respecte obligațiile privind documentele și evidențele construcției.

Una dintre regulile fundamentale este simplă: nu se construiește altceva decât ceea ce a fost autorizat.

Dacă beneficiarul schimbă tema sau modifică soluțiile autorizate, poate fi necesară o autorizație de modificare. Schimbarea „din mers” a proiectului, fără verificarea consecințelor juridice și tehnice, poate transforma o modificare aparent minoră într-o problemă serioasă.

Cât timp este valabilă autorizația?

Noul Cod stabilește, ca regulă, o valabilitate de 3 ani de la data emiterii autorizației de construire.

Odată începute lucrările și respectate obligațiile de înștiințare, termenul se extinde pe durata de execuție prevăzută în autorizație.

Este un detaliu esențial pentru proprietarii care obțin autorizația, dar amână începerea lucrărilor: autorizația nu trebuie tratată ca un document care poate fi păstrat la nesfârșit într-un sertar.

Autorizația nu este „pașaportul” pentru orice modificare

O altă capcană este confundarea autorizației cu o aprobare generală pentru imobil.

Autorizația acoperă lucrările și soluțiile pentru care a fost emisă. Dacă pe parcurs apar modificări de temă, acestea trebuie analizate prin prisma art. 293 și a procedurii privind autorizația de modificare.

În funcție de natura schimbării, poate fi necesară o nouă documentație, verificarea proiectului, reevaluarea unor avize sau emiterea unei autorizații de modificare.

Cu alte cuvinte, „am autorizație” nu înseamnă „pot modifica proiectul după cum vreau”.

Cine răspunde pentru emiterea autorizației?

Și aici Codul introduce o delimitare importantă.

Autorizația este semnată de persoanele prevăzute de lege — primar sau președintele consiliului județean, după competență, secretarul general, arhitectul-șef sau persoana responsabilă cu autorizarea și persoana desemnată pentru întocmirea documentului.

Art. 273 precizează că responsabilitatea emiterii autorizației revine semnatarilor, potrivit atribuțiilor lor.

Aceasta este însă responsabilitatea pentru actul administrativ, nu o preluare a răspunderii proiectantului pentru soluțiile tehnice și nici a beneficiarului pentru situația juridică a imobilului.

Ce se întâmplă dacă dosarul este incomplet?

Noul sistem pune o obligație clară și în sarcina autorității.

Dacă documentația este incompletă sau necesită clarificări, solicitantul trebuie notificat în maximum 10 zile lucrătoare, cu indicarea deficiențelor constatate.

Termenul acordat pentru completare nu poate depăși, ca regulă, trei luni.

Dacă documentația nu este completată în termen, aceasta poate fi restituită solicitantului, care o poate completa și redepune în perioada de valabilitate a certificatului de urbanism.

Prin urmare, beneficiarul nu trebuie să confunde o notificare de completare cu un refuz definitiv al investiției.

foto: arhivă (cu rol ilustrativ)

Secțiune Știri sub articolul principal

Adaugă-ne ca sursă preferată

Urmărește-ne pe Google News