Ce se poate construi fără autorizație în 2026 în România: Ce prevede noul Cod al Urbanismului

Ce se poate construi fără autorizație în 2026 în România: Ce prevede noul Cod al Urbanismului

De la 25 august 2026, România are un nou cadru legislativ în materie de urbanism și construcții. Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor schimbă inclusiv regulile pentru lucrările care pot fi executate fără autorizație de construire. Cea mai importantă precizare: nu orice construcție mică este automat scutită de autorizație. Noul Cod introduce mai multe regimuri, de la lucrări fără nicio formalitate până la lucrări care pot fi realizate printr-o notificare simplificată.

Casa de 150 mp nu este „fără nicio hârtie”

Una dintre cele mai răspândite interpretări după apariția noului Cod este aceea că, începând din 2026, orice român poate construi o casă de până la 150 de metri pătrați fără autorizație. Realitatea juridică este mai nuanțată.

O singură locuință unifamilială, cu acces și lot propriu, de cel mult 150 mp suprafață desfășurată, poate fi realizată în baza procedurii simplificate de notificare, nu în regim complet liber.

Regula se aplică numai în anumite condiții: construcția trebuie să fie în intravilanul unei localități rurale, în afara zonelor protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice, să respecte documentația de urbanism aprobată și să fie parter sau demisol și parter, fără subsol.

Mai mult, locuința trebuie realizată fie pe baza unui proiect-tip pus la dispoziție de autorități în condițiile prevăzute de Cod, fie pe baza unui proiect individual întocmit de specialiști autorizați și avizat de arhitectul-șef al județului, cu respectarea ghidului de arhitectură pentru specificul local rural. Așadar, formula corectă este: casă de maximum 150 mp, în anumite condiții, pe baza notificării – nu construcție complet liberă de formalități.

Ce înseamnă, de fapt, „fără autorizație”

Noul Cod separă mai clar situațiile în care autorizația de construire nu este necesară. Cel mai larg regim de libertate este cel prevăzut de art. 299, care permite anumite lucrări fără autorizație și fără notificarea prealabilă a primăriei. Lista este însă una limitativă. Faptul că o lucrare este mică, costă puțin sau se află pe proprietatea personală nu înseamnă, de unul singur, că poate fi executată fără formalități.

Reparații la casă care pot fi făcute fără autorizație

În categoria lucrărilor fără nicio formalitate intră, în anumite condiții, o serie de intervenții asupra construcțiilor existente.

Printre acestea se numără:

• reparații la împrejmuiri, dacă nu se schimbă forma și materialele;
• reparații la acoperișuri, învelitori și terase, dacă nu se schimbă forma și aspectul;
• reparații și înlocuiri ale tâmplăriei interioare;
• înlocuirea tâmplăriei exterioare, dacă se păstrează forma și dimensiunile golurilor și ale tâmplăriei;
• reparații la tencuieli, zugrăveli, vopsitorii și alte finisaje exterioare, cu păstrarea elementelor de fațadă și a culorilor;
• reparații și înlocuiri ale trotuarelor, scărilor de acces și teraselor exterioare, dacă nu se modifică forma arhitecturală;
• finisaje și pardoseli interioare;
• reparații sau înlocuiri ale sobelor și coșurilor de fum aferente;
• reparații sau înlocuiri ale instalațiilor interioare;
• anumite reparații ale branșamentelor și racordurilor, în limitele proprietății.

În esență, regula este că aceste lucrări nu trebuie să transforme construcția și nu trebuie să afecteze în mod nepermis structura, forma ori caracteristicile arhitecturale.

Pergola, terasa sau bucătăria de vară: aici apare o diferență importantă

Noul Cod face o distincție care poate părea surprinzătoare.

În mediul rural, anumite construcții noi, exterioare locuinței – de exemplu terase acoperite, pergole, bucătării de vară, chioșcuri, magazii sau grupuri sanitare – pot intra în regimul fără nicio formalitate numai dacă îndeplinesc condițiile stricte prevăzute de art. 299.

Este vorba despre construcții care, cumulat, nu depășesc 20 mp, au maximum 2,5 metri înălțime, nu au fundație, sunt provizorii și demontabile, sunt realizate pe structură de lemn sau metalică și respectă regulile din PUG și regulamentul local de urbanism.

Prin urmare, nu există regula simplă „sub 20 mp = fără autorizație”. Contează simultan suprafața, înălțimea, fundația, caracterul provizoriu, structura și reglementările urbanistice locale.

Dar garajul?

Un garaj nou nu trebuie confundat cu anexele mici care pot fi executate fără nicio formalitate. În cazul construcțiilor noi exterioare locuinței – inclusiv garaje, terase acoperite, pergole, bucătării de vară, piscine sau grupuri sanitare – noul Cod prevede un regim de notificare pentru anumite construcții din mediul rural, cu o suprafață cumulată de maximum 50 mp. Acest regim este diferit de cel al construcțiilor provizorii fără nicio formalitate de la art. 299. Prin urmare, un garaj permanent, cu fundație, nu devine automat legal doar pentru că are mai puțin de 20 mp.

Ce alte lucrări pot fi făcute fără nicio formalitate

Art. 299 include și o serie de lucrări de amenajare.

Printre exemple se regăsesc:

• amenajarea unor grădini de fațadă în afara zonelor construite protejate;
• anumite branșamente și racorduri exterioare în limitele proprietății;
• ziduri de sprijin și scări de acces la parter, în interiorul proprietății, în condițiile prevăzute de Cod;
• terase exterioare demontabile și pergole, în condițiile legii;
• anumite construcții funerare;
• anumite lucrări de întreținere și reparații curente la infrastructura de transport și instalațiile aferente.

Codul include, de asemenea, unele situații speciale referitoare la infrastructură, securitate, telecomunicații și alte domenii.

Ce se poate face cu notificare

Regimul de notificare este una dintre noutățile importante ale Codului.

În locul procedurii clasice de autorizare, pentru anumite categorii beneficiarul transmite o notificare autorității locale, împreună cu documentația cerută de lege.

Pe lângă locuința unifamilială de maximum 150 mp din mediul rural, notificarea poate acoperi, în condițiile legii:

• construcții exterioare locuinței, precum garaje, terase, pergole, bucătării de vară, chioșcuri, piscine și grupuri sanitare, până la 50 mp cumulat;
• anumite împrejmuiri noi;
• înlocuirea sau reconfigurarea acoperișului, în limitele prevăzute de Cod;
• amenajarea unei mansarde într-un pod existent, dacă nu se modifică volumetria și nu sunt necesare lucrări de consolidare;
• renovarea și extinderea bucătăriei sau băii în anumite locuințe;
• închiderea unitară a logiilor și balcoanelor;
• anumite compartimentări nestructurale;
• anumite remodelări ale fațadelor;
• lucrări de reabilitare energetică a unor clădiri de locuit individuale cu maximum trei niveluri;
• anumite schimbări de destinație fără lucrări de construire;
• unele camere tehnice și grupuri sanitare de maximum 25 mp.

Există și reguli speciale pentru lucrările din zonele de protecție a monumentelor și din zonele construite protejate, unde simplificarea procedurii nu înseamnă dispariția obligațiilor privind patrimoniul.

Atenție la zonele protejate

Faptul că o lucrare se află pe lista lucrărilor simplificate nu înseamnă că poate fi executată oriunde.

Pentru zonele construite protejate, zonele de protecție ale monumentelor istorice și alte categorii de terenuri cu regim special există condiții suplimentare.
Unele lucrări pot fi făcute prin notificare numai cu implicarea autorității competente în domeniul patrimoniului și cu respectarea condițiilor stabilite de aceasta.

Pentru monumentele istorice clasate sau aflate în curs de clasare, regulile sunt și mai stricte.

Ce rămâne obligatoriu

Noul Cod nu transformă proprietatea privată într-o zonă în care fiecare proprietar poate construi după bunul plac.

Chiar și pentru lucrările fără autorizație sau fără notificare trebuie respectate regulamentele de urbanism, normele tehnice privind calitatea în construcții, legislația privind mediul, patrimoniul și celelalte reglementări aplicabile. În plus, faptul că nu este necesară autorizația nu înseamnă că beneficiarul este scutit de răspundere.

Pentru lucrările executate fără nicio formalitate, Codul prevede chiar obligația recepției la terminarea lucrărilor și înscrierea documentelor aferente în cartea tehnică a construcției și în Registrul Național al Construcțiilor, în condițiile legii.

Regula de aur în 2026: dacă nu este enumerat, nu este liber

Cea mai importantă concluzie pentru proprietarii de terenuri este aceasta: noul Cod nu introduce un principiu general potrivit căruia construcțiile mici pot fi ridicate fără autorizație.

Există categorii precis enumerate:

1. Fără autorizație și fără notificare – art. 299;
2. Fără autorizație, dar cu notificare – art. 294–298;
3. Lucrări care intră într-un regim de aviz de amplasare – art. 300;
4. Restul lucrărilor – se supun regimului obișnuit al autorizării.

Prin urmare, înainte de a începe o lucrare, criteriul nu este „câți metri pătrați are”, ci în ce categorie legală se încadrează, unde este amplasată, ce caracteristici tehnice are și ce prevede regulamentul local de urbanism.

Ce trebuie să verifice proprietarul înainte să înceapă

În practică, pentru o lucrare aparent simplă, verificarea ar trebui să pornească de la cinci întrebări:

1. Este o construcție nouă sau o intervenție la o construcție existentă?
2. Este terenul în intravilan sau extravilan?
3. Se află imobilul într-o zonă protejată ori în zona de protecție a unui monument?
4. Lucrarea apare expres în lista din art. 299 sau în lista lucrărilor care pot fi notificate?
5. Respectă regulamentul local de urbanism, indiferent dacă este sau nu necesară autorizația?
Dacă răspunsul la ultima întrebare este negativ, faptul că lucrarea apare într-o categorie simplificată nu oferă proprietarului dreptul de a ignora regulile urbanistice.

Secțiune Știri sub articolul principal

Adaugă-ne ca sursă preferată

Urmărește-ne pe Google News